中古マンションは、価格が安く、立地条件も良いことが魅力です。
しかし、築50年経っていると、将来的にどれくらい住めるのか心配になるかもしれません。
築50年の中古マンションのメリットやデメリット、耐震性について詳しく解説していきたいと思います。
築50年の中古マンションはいつまで住める?
鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は通常47年とされています。
しかし、国土交通省の『中古住宅流通促進・活用に関する研究会報告書 取りまとめ後の取組紹介(2013年)』によると、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造の建物は約120年まで耐久性があるとされています。
そこに例外として外装のメンテナンスが適切に行われた場合、約150年まで延命することも可能です。
なぜこのような差が生じるのでしょうか。
それは、中古マンションの管理や維持修繕が十分に行われていないため、建物や設備が老朽化していることが一因です。
さらに、維持修繕が難しい構造やデザインであることも理由の一つです。
また、間取りや設備、性能が劣っていても改修が困難な場合もあります。
しかし、適切な管理や維持修繕を行うことで、築50年のマンションであっても、さらに50年間住むことも可能です。
そのため、長期的な視点で建物の状態を見極め、必要な修繕や改修を行うことが重要です。
建物の寿命は単純に法定耐用年数だけで決まるのではなく、適切な管理と維持修繕の実施が不可欠なのです。
築50年の中古マンションのメリット・デメリット
ここではメリットとデメリットを見ていきましょう。
メリット
物件価格が抑えられているため、購入しやすくなっています。
一般的に、日本の住宅市場では、建物の年数が経つにつれて、その価値(価格)が下がる傾向があります。
そのため、立地条件によりますが、中古マンションの方が新築マンションよりも安く購入することができる場合が多いです。
また、築年数が経つと建物の固定資産税の評価額も下がるため、固定資産税の支払額が低くなります。
たとえば、築50年の中古マンションでは、固定資産税が安くなるというメリットがあります。
さらに、中古マンションの中には、一般的に立地条件が良く、地価の安いタイミングで建てられたものが多く存在します。
もちろん、すべての中古マンションがそうではありませんが、築年数が経っているマンションほど、好立地であることが多い傾向にあります。
デメリット
耐震性能が低い場合があるということは、築50年の中古マンションでは、1981年5月31日以前の『旧耐震基準』が適用されている可能性が高いです。
旧耐震基準では、現行の基準よりも耐震性を示す基準が低いため、建物が地震に対して十分に耐えられない可能性があります。
また、最新のマンションと比べて、免震装置や災害時の備蓄などの対策がなされていない可能性も高いです。
また、中古マンションでは老朽化が進んでいる可能性もあります。
建築物は通常経年劣化が進み、定期的な修繕が必要です。
適切な修繕が行われていない場合、建物はより早く老朽化し、寿命が縮まる可能性があります。
したがって、中古マンションを購入する前に、これまでの大規模修繕の履歴や今後の予定、修繕積立金の残高を確認することが重要です。
できれば、大規模修繕計画などを入手して内容をチェックすることが望ましいです。
さらに、金融機関によっては、中古マンションに対する住宅ローンの審査が厳しい場合があります。
一部の金融機関では、築年数が一定の基準を超えると融資の条件が設けられたり、返済期間の上限が短く設定されることがあります。
また、中古マンションを購入してリフォームする際に、リフォーム費用をローンに含める場合、審査がより厳しくなったり、別途リフォームローンが必要になる場合もあります。
ですので、中古マンションを購入する前に、金融機関の審査条件やローンの内容をよく確認することが大切です。
築50年の中古マンションの耐震性は?
中古のマンションは、築50年ともなると、耐震性が気になります。
耐震基準は1981年6月1日を境に変更され、それ以前に建築確認を受けた建物の耐震性は「旧耐震基準」と呼ばれます。
築50年のマンションでは、多くが「旧耐震基準」に適合していることがあります。
購入を検討する際には必ずそのマンションの耐震基準がどちらなのかを確認することが重要です。
耐震基準の確認方法
中古のマンションを購入する際に、その建物の耐震基準がどの基準に準拠しているかは、『確認通知書』の記載日付を確認することで判断することができます。
確認通知書は、建設の際に建築確認申請を行い、その申請が受理された後に役所から送られてくる書類です。
具体的な内容を知りたい場合は、不動産会社に問い合わせてみることがおすすめです。
ここで言う「日付」とは、「建築確認申請が役所に受理され、証明書が発行された日付」を指します。
もし記載されている日付が1981年5月31日以前のものであれば、そのマンションは旧耐震基準に基づいて建てられています。
一方、同年6月1日以降の日付が記載されていれば、新耐震基準に基づいて建設されたマンションとなります。
購入する際の注意点
購入する際の注意点についてみていきましょう。
長期修繕計画の確認
まず、もし可能な場合は、不動産会社に対して丁寧に依頼しましょう。
具体的には、長期的な修繕計画を提供していただくことを頼んでください。
この計画にはいくつかの重要な要素が含まれています。
まず、過去の修繕履歴を確認することが重要です。
これにより、この物件がどの程度適切な修繕がなされてきたかを把握することができます。
適切な修繕が行われていなかった場合、将来的に高額な修繕費用がかかる可能性があることにも要注意です。
また、将来の見通しも重要なポイントです。
つまり、不動産会社がどのような修繕計画を立てているのか、将来的にどのような修繕が必要になるのかを知る必要があります。
これにより、将来的な修繕にかかる費用や負担がどの程度かかるのかを把握することができます。
さらに、現在の修繕積立金の積み立て状況も確認する必要があります。
これは、将来的な修繕費用に対して積み立てられている金額を確認することで、将来の修繕費用について予測するための重要な指標です。
最後に、今後の毎月の負担額も把握しておくべきです。
つまり、将来的に修繕のために毎月どれくらいの費用がかかるのかを把握することが重要です。
これにより、将来的な修繕費用の予測や、自身が負担しなければならない金額を正確に把握することができます。
以上の点を確認することで、適切な修繕が行われているかどうか、将来的な修繕費用の予測、および自身が負担しなければならない金額について詳細に把握することができます。
配管構造の劣化具合の確認
湯沸かし器やシンクの下など、目視できる箇所では、漏れやさびなどを確認できます。
しかし、これ以外の箇所については、図面や長期修繕計画などを参考にして確認する必要があります。
例えば、配管の素材(金属や樹脂)、設置方法、これまでのメンテナンスの状況などを見て、使用状況や管理状況をチェックしましょう。
もし最近交換されていれば、大規模な修繕が必要な可能性は低いと言えます。
共用部分の確認
建物の管理の質や状況を判断するためには、エントランスや集合ポスト、駐輪場などの清掃や整頓状態をチェックすることが重要です。
また、共用廊下に私物が置かれていないかも確認する必要があります。
これらの点がきちんと管理されているマンションでは、今後も良好な状態が維持される可能性が非常に高いです。
ですので、建物を選ぶ際には、このような点にもしっかりと注意を払うことが大切です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
築50年の中古マンションは、値段も手軽で駅からの距離も近く好立地の物件も多いと思います。
しかし、内装工事や耐震基準等の懸念材料が払しょくされていません。
この記事をご覧になり、自分自身にあった中古マンションを購入していただければと思っています。